2025.04.02

失敗しないための土地選び③古家付き土地を購入するときの注意点とは？

いえとち本舗福井店スタッフ

こんにちは、いえとち本舗福井です。
いつもコラムをご覧いただきありがとうございます！

近年、土地の価格は全国的に上昇傾向にあります。
とくに利便性の高いエリアでは、条件に合った土地を見つけるだけでも一苦労。
そんななか、「古家付き土地（古家ありの土地）」を購入して
建物を解体してから新築を建てるという選択肢が注目されています。

しかし、古家付き土地を購入する際にはいくつかの重要な注意点があります。
これを知らずに購入してしまうと、思わぬ出費やトラブルに発展することも……。

この記事では、「古家付き土地を購入する前に知っておくべき注意点とお得に進めるためのポイント」について、
プロの目線でわかりやすく解説していきます！

古家付き土地とは？

まず「古家付き土地」とは、築年数の古い住宅が残ったままの土地のことを指します。
建物の価値はほとんどゼロ、もしくはマイナス評価とされることが多く、あくまで「土地」が主な取引対象です。

「解体費用込みで安く買えるのでは？」と期待される方も多いですが、実際には見えないコストやリスクも潜んでいます。

古家付き土地の購入前に押さえておくべき４つの注意点

① 解体費用の負担者を確認しよう

まず一番大切なのは、「古家を解体する費用は誰が負担するのか？」という点です。

売主が解体して更地渡しにするのか
買主が購入後に自分で解体するのか

この違いで、費用も手間も大きく変わります。
買主が解体する場合、木造住宅であっても100万円〜200万円程度はかかるのが一般的です。
建物の構造が鉄骨造やRC造（鉄筋コンクリート）の場合は、さらに費用が高額になります。
購入前には、「見積もりを取っておく」ことが非常に大切です。
不動産会社に依頼すれば、提携している解体業者から概算見積もりを出してもらえることもあります。

② 解体前に境界を明確にしておくこと

次に重要なのが「敷地の境界確認」です。
古家を解体するとき、敷地の周囲にあるブロック塀やフェンスも一緒に壊されることがあります。
そうなると、どこまでが自分の土地か分からなくなるという事態に……。
そのため、事前に「境界確認書」や「境界標（杭）」があるかをチェックしましょう。
境界標が見当たらない場合は、土地家屋調査士に依頼して境界を明確にすることをおすすめします。
この作業は後から行うとトラブルになりやすいので、必ず解体前に済ませておきましょう。

③ 滅失登記は必須！忘れるとトラブルに

建物を解体したあとは「滅失登記（めっしつとうき）」という手続きをしなければなりません。
これは、「建物がなくなったことを法務局に届け出る手続き」です。
この滅失登記は買主の責任で行うことが多く、費用は5万円前後が相場です。
もし手続きを忘れると、次の建物の登記ができなかったり、税金の計算が正しく行われないといった不具合が発生します。
とても地味な作業ですが、とても大切なステップです。

④ 売主の名義のままにしておくと得をするケースも

あまり知られていませんが、古家を解体するまでは建物の名義（登記）を売主のままにしておくのが賢明です。
なぜかというと、名義変更してしまうと「建物を所有している」とみなされてしまい、固定資産税や都市計画税が課税対象になってしまうからです。
売主と買主の間でしっかりと「どのタイミングで名義を移すか」を話し合い、不要な税金が発生しないよう配慮することも大切なポイントです。

古家付き土地のメリット・デメリットも知っておこう

メリット

更地よりも価格が安いことが多い
住宅ローンの審査が通りやすいケースがある
建物付きであるため「土地＋建物」で登記できる（融資の都合で有利な場合も）

デメリット

解体費用や滅失登記費用などの出費がある
境界や隣地とのトラブルが起きやすい
建築までに時間と手間がかかる

トラブルを避けるためには「プロのサポート」が安心！

古家付き土地は、一見すると「お得そう」に見えますが、実は細かい確認事項が多く、
自分だけで判断するのはなかなか難しいものです。
「解体費用はどれくらい？」「境界は明確になっている？」「建て替えに制限はあるの？」
など、気になることがあるときは、不動産と建築に精通した会社に相談するのが一番安心です。

いえとち本舗福井なら、土地も建物もローンもワンストップでサポート！

いえとち本舗福井では、土地探しから建物のご提案、住宅ローンのご相談まですべてワンストップで対応しています。
「古家付き土地を購入したいけど、どこから手を付けていいか分からない…」
そんなときこそ、私たちにお任せください。
お得な物件情報や、土地に関するアドバイス、将来的な資産価値まで、プロの目線で丁寧にご案内いたします。
もちろん、ご相談だけでも大歓迎です！
お気軽に店舗までお越しください。

まとめ｜古家付き土地は「知らずに損」しないための準備がカギ！

古家付き土地は、「土地代が抑えられる」というメリットがある反面
解体費用や登記関係など、見えないコストやリスクもある物件です。
だからこそ、購入前に知っておくべきポイントを押さえておくことが大切。
そして、不安な点がある場合は、専門家に相談しながら進めていきましょう。
いえとち本舗福井では、これから家づくりを考えている方へ、役立つ情報やサポートを随時提供しています。
今後のコラムもぜひ楽しみにしていてくださいね！